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一个中介的肺腑之言,来谈谈刚需、热门新学区、老学区。-嘉论房产网


在我们的印象中,中介是那种为了卖房,坑蒙拐骗得招数无所不用极其的人贾兆冀,北师大学区房飞上2万,北师大在中介口中寻找新主播,已经变成了房价的保障。
那么北师大真的有这么好嘛,嘉兴的几个学校在中介的眼里到底又是几斤几两呢?下面让我们来看看,中介怎么说......网友
@解不开的别扭绳:
(嘉论网口水楼市网友)
做这行也有几个年头了,也有不少朋友站内信问我要地址来我们门店看房源,虽然最终没交易成功,但也是交了些朋友。
我谨以我的从业经验,发表几个观点,实在看不惯那些成天只会度娘、某网站和身边人怎么怎么的,然后扣个大帽子。
首先说明,我门店在望湖路上,我不会素质低劣到在论坛里发广告,一般操作的房源是实验东、北师大和辅成南、吉水一带的房子,对北面禾兴北路一带也比较了解,如有需要问这类房子近10年的来龙去脉或优缺点,我可以私聊告知一二。
一.所谓刚需
首先,这是个伪命题,追求无止境,阿Q除外。
我所接触的刚需无外乎三种:
1.孩子已接近适学年龄,或未结婚但打算买实验东或北师大学区的,一般这类需求对品质要求并不会太高,面积只要100平以内,预算有限的甚至会要求80平左右即可拾忆简谱。
2.改善型需求,比如想趁着年轻或者趁着置换得起,换更好的学区、生活居住环境,这类买家一般年龄在30以上,家庭年收入不会低于20万,对面积要求至少3房虎跃龙潭,或者大平层(家里人多的话),甚至于排屋。别墅消费人群不说,这类太少,哪怕像超越这样的大公司一年也做不了多少单;
在此插个小话题:去年我做了一个客户的订单,他低于8年前购入价,卖掉了昌盛北路一套房子,想置换实验东,我催了他好几回,人就是磨叽,眼高手低。到了今年4月份,发现买不起了,成嘉兴无房户了......
3.父母为准新人或未婚儿女置办房产,这类需求其实蛮多的,不过一般要求必须是新房,对次新房、毛胚或者二手房几乎不感兴趣,这与嘉兴的习俗有关龙过鼠年,就不深论了。
以上几种,会发现一个很有趣的现象:虽然嘉兴的现在房价几乎是去年同期翻一番,但在高价位接盘的刚需人群至少有6成是本地人(有些读者会问我咋知道是本地人?我吃这碗饭的,从交定金的环节那一刻开始,就要出示身份证,你说呢?)。
4.不知道投资算不算刚需?也常遇到,一般买主经济能力还是雄厚的,面积不要求太大,100-200平即可。
二、热门新学区
 其实嘉兴比较耳熟能详的学校(比如实验东西、北师大、上外、吉水、辅成、均儒)总裁的新鲜小妻子,教育质量都差不多的,平心而论,但是我们中介在推销房子的时候会违心地夸大实验东和北师大的成绩,这是实话,也没什么好遮掩或羞耻的。来我门店买学区房家长都是成年人,甚至年收入比我们高的比比皆是,有自己的判断,也有自己心中的一杆秤。
我觉得实验东、北师大、上外价格高,有很大一个因素是因为他们所属范围内小区都是比较中高档的新房、次新房卓一婷,居住环境也是非常优越的路西法效应,相对来说与之对应的业主也都是文化素养、经济收入能力相对较高的。具体我就不说了,在上个帖子里已经明说了。
三、也谈谈老牌学区
再说到老牌学区,我还是那个观点:吉水和辅成已不是10年前的嘉兴本地好学校了。
诚然,也有一部分嘉兴本地人依旧会买吉水的老房子为了读书,但是一般不会去居住,主要用于出租或投资(当然了,投资是这么一说,吉水和辅成的老房子若要涨,在北师大、实验东、上外还没成名的时候早涨了),各位也请不要动不动说什么“我就买了3套”、“我身边人怎么怎么”的,你的数据有我吃中介饭那么多?我并非说实验东、北师大、上外这三个学校有多少好,但是实话实说,现在年轻一代、赚钱能力强的一代,几乎有8成以上不稀罕什么老城区了。
在交易老小区房源中,有约1/4的客户,并非是为了学区,而是他们的父母甚至上二代的人居住在这个小区,想再买一套能有个陪伴,仅此而已。
四、再谈谈私立学校
私立学校真心跟所属周边小区没半毛钱关系,所以请住在私立学校附近的业主不要自我感觉太良好,恰恰相反,住周边业主没能享受到该学校的利好,反要承担因此带来的交通压力。我们一年中也会遇到一些客户不买房,问我们有没有内部关系托人上私立学拉马努金校。
私立学校也并非如某些人所谓的“只要有钱就能上”,当场给100万现金除外。那些老牌的私立学校,比如南湖国际,还是有严格的面试筛选的环节的夺命诱惑,北大附属是因为生源不足红领巾之歌,相对来说面试这块会轻松许多杨启茵,拭目以待以后的一中实验经开附校会如何。
读私立学校,硬件和软件的确是非常棒的。但我个人建议,普通工薪阶层就不要去凑热闹了。一是不一定能进去;二是3+9年得花不少钱,一般工薪阶层也承受不起;三是里面的确比一般学校攀比严重,虽然老师会教育孩子不要攀比,但小孩子都会私下里问:你家住哪里、家里有几辆车、保姆几岁了漂亮不、有没有奔驰宝马玛莎拉蒂......
五、然后我也来说说刚成立的同济大学
其实,目标很简单十善业道经,经开区想复制南湖新区的模式,从合作办学入口,然后打造国商区。
鄙人认为,若没有近十年的深耕,若没有将政府行政、配套设施施以同步,那国商区还是会如今一样的恍如空城,吴锡豪简而言之:后继乏力。
放眼浙江省内其他地级市新区的模式,几乎都是清一色的政府办公、行政配套同步跟进的操作,再加以好的学校(或是老学校另设分校),才有如今的辉煌。
顺便问问论坛里的朋友:你一年中如无万不得已,会去几次老城区?
【“嘉论网”口水楼市】网友讨论
@化身孤岛的鲸:学校真的只认真正的实验小学。
@kooro:在论家庭收入、关系、居住环境的势力当下,教育已非70、80年代般纯净无暇,我们作为家长也不能蜗居甘当阿Q张久祥 ,更不能愤世嫉俗黄桂章,唯一能做的,就是给孩子创造更好的学习、生活条件终南望馀雪。楼主帖子中的观点我还是比较认同的怀来天气预报 。
@呼神护卫:南湖新区炒完么炒国商区 楼主认为后继乏力 确实需要较长时期的现在晚上开到国商区 晚上还是黑漆漆的有多少人住
simmylaw
@用户名未显示:像你这样中肯的中介还是比较少的
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